De store profesjonelle aktørene leier som regel aldri ut bygg uten en gjennomtenkt og omfattende leieavtale. Det er det en grunn til, og det er at man vet av erfaring at det kan oppstå store problemer om man har inngått en dårlig leiekontrakt for næringsbygg.
Hvorfor ikke ta denne lærdommen uten å måtte lære på den harde måten?
Her følger noen tips til deg som kanskje skal leie ut næringsbygg for første gang. Det er mye å tenke over før man inngår en langvarig og kanskje uoppsigelig leiekontrakt.
Det kan være en god ide å foreta en nærmere beskrivelse av de forskjellige enhetene som skal leies ut, gjerne med arealangivelse og henvisning til tegninger.
Felleskosntader kan være alt fra strøm, oppvarming av fellesarealer, offentlige avgifter som vann, kloakk, feiing og renovasjon, rengjøring herunder trappevask, rensing av matter i fellesareal, fjerning av tagging, tilsyn og service på fellesanlegg, vakthold, gartner, snømåking, skilt til vaktmestertjenester. Som man forstår kan denne kostnaden bli stor, og det er derfor viktig at man sørger for at det fremgår klart av en leiekontrakt for næringslokaler hvem som skal betale hvilke felleskostnader.
Undertiden pålegges det under leieforholdet særlige skatter og avgifter. Kanskje bør leier betale en forholdsmessig andel?
I næringsforhold er det adgang til å fravike Husleielovens bestemmelser. Husleieloven §§ 4-2 og 4-3 har formelle regler om oppjustering av husleien. Vi anbefaler at man gjør unntak fra disse reglene ved inngåelse av leiekontrakt for næringslokale. Isteden gjør man det enkelt og avtaler at husleien skal økes 1.januar hvert år i tråd med konsumprisindeksen. Det bør presiseres i avtalen at leietaker anses varslet om slik årlig økning ved signering av avtalen.
Garantien bør sikre 6 måneder med husleie. Dette kan man f eks gjøre ved at leier stiller en selvskyldnerkausjon. Opplys om at garantien stilles til sikkerhet for krav etter husleieloven § 3-6 samt et hvert krav som springer ut av avtalen. Presiser at manglende garanti er vesentlig mislighold og at kontrakten kan heves ved slikt mislighold.
Få med i kontrakten at partene forplikter seg til å gjennomføre overtakelsesbefaring. Er det noe å utsette på lokalene skal dette protokollføres. Presiser at forhold som burde vært oppdaget ved befaring aldri kan gjøres gjeldende. Oppfordre også til å foreta ekstra grundige undersøkelser.
Vær klar over at krav fra det offentlige, som kanskje utelukkende stammer fra leietakers drift, kan bli en del av utleiers kostnader om man ikke har tatt de nødvendige forholdsregler i kontrakten.
En faktor man ofte ikke tar høyde for er at det i enkelte typer næring produseres svært mye avfall. Uten nærmere regulering kan dette bli en del av kostnadene som utleier må betale. I en leieavtale for næringsbygg bør man Man derfor ta forbehold om at dersom det produseres avfall av et større omfang enn hva som er normalt så må leietaker besørge dette fjernet for egen regning.
Uten nærmere regulering av dette punkt i en leiekontrakt for næringslokaler kan leietaker kreve erstatning eller avslag i leien.
Både utleier og leietaker forplikter seg normalt til å utføre sin del av vedlikeholdet. Men hvor langt går vedlikeholdsplikten? Sett i hvert fall en grense ved alminnelig slit og elde. Utleier bør også kunne foreta nødvendige fornyelser og forandringer som ledd i forsvarlig vedlikehold av eiendommen. Her kan man eventuelt avtale at Husleieloven § 5-4 ikke skal gjelde. Leier må yte nødvendig medvirkning ved slike arbeider.
Det kan være fornuftig å være spesifikk vedrørende dette punkt (de fleste velger å være runde i formuleringene). Skal feks fast inventar som er anbrakt av leier kunne tas med?
Dette er normalt i husleieavtaler. Tvangsfullbyrdelsesloven § 13,2, 3.ledd har imidlertid flere grunnlag for slik vedtakelse. Hva er relevant i ditt leieforhold?
Det anbefaler ikke. Du bør få med i din leieavtale for næringsbygg at leietaker bør kun ha anledning til motregning dersom han har fått dom eller tilsvarende grunnlag for å kunne motregne.
Bestem av husleieloven § 7-5 ikke gjelder.
Ny eier må overta rettigheter og forpliktelser i henhold avtalen. Avtal at Husleielovens § 8-6 ikke skal gjelde.
Det er som en ser en rekke forhold som må vurderes i en leiekontrakt for næringslokaler. Ta kontakt med oss om du trenger å skreddersy en leieavtale som passer akkurat for deg, eller om du har spørsmål i forhold til utleie. Det kan fort vise seg å være en meget smart investering å bruke noen kroner på advokatbistand før kontrakt inngås. Oppstår det konflikt med leietaker etter inngåelse av kontrakt kan kostnadene til advokat fort bli mangedoblet.
Tips: Det er ikke på leieavtalen du skal spare penger!
Vi tilbyr en gratis og uforpliktende vurdering av din sak.
