Leieavtale næringsbygg


De store profesjonelle aktørene leier som regel aldri ut bygg uten en gjennomtenkt og omfattende leieavtale. Det er det en grunn til, og det er at man vet av erfaring at det kan oppstå store problemer om man har inngått en dårlig leiekontrakt for næringsbygg.

Hvorfor ikke ta denne lærdommen uten å måtte lære på den harde måten?

Tips for inngåelse av leieavtale

Her følger noen tips til deg som kanskje skal leie ut næringsbygg for første gang. Det er mye å tenke over før man inngår en langvarig og kanskje uoppsigelig leiekontrakt.

1. Beskriv

Det kan være en god ide å foreta en nærmere beskrivelse av de forskjellige enhetene som skal leies ut, gjerne med arealangivelse og henvisning til tegninger.

 2. Felleskostnader

Felleskosntader kan være alt fra strøm, oppvarming av fellesarealer, offentlige avgifter som vann, kloakk, feiing og renovasjon, rengjøring herunder trappevask, rensing av matter i fellesareal, fjerning av tagging, tilsyn og service på fellesanlegg, vakthold, gartner, snømåking, skilt til vaktmestertjenester. Som man forstår kan denne kostnaden bli stor, og det er derfor viktig at man sørger for at det fremgår klart av en leiekontrakt for næringslokaler hvem som skal betale hvilke felleskostnader.

3. Hvem skal betale for uforutsette skatter og avgifter?

Undertiden pålegges det under leieforholdet særlige skatter og avgifter. Kanskje bør leier betale en forholdsmessig andel?

4. Avtal at husleia skal oppjusteres hvert år

I næringsforhold er det adgang til å fravike Husleielovens bestemmelser. Husleieloven §§ 4-2 og 4-3 har formelle regler om oppjustering av husleien. Vi anbefaler at man gjør unntak fra disse reglene ved inngåelse av leiekontrakt for næringslokale. Isteden gjør man det enkelt og avtaler at husleien skal økes 1.januar hvert år i tråd med konsumprisindeksen. Det bør presiseres i avtalen at leietaker anses varslet om slik årlig økning ved signering av avtalen.

5. Vær nøye med å opplyse i leiekontrakten for næringslokalet om merverdiavgift skal komme i tillegg til avtalt vederlag eller ikke 

6. Krev en romslig garanti

Garantien bør sikre 6 måneder med husleie. Dette kan man f eks gjøre ved at leier stiller en selvskyldnerkausjon. Opplys om at garantien stilles til sikkerhet for krav etter husleieloven § 3-6 samt et hvert krav som springer ut av avtalen. Presiser at manglende garanti er vesentlig mislighold og at kontrakten kan heves ved slikt mislighold.

 7. Krev at det gjennomføres overtakelsesbefaring

Få med i kontrakten at partene forplikter seg til å gjennomføre overtakelsesbefaring. Er det noe å utsette på lokalene skal dette protokollføres. Presiser at forhold som burde vært oppdaget ved befaring aldri kan gjøres gjeldende. Oppfordre også til å foreta ekstra grundige undersøkelser.

 8. Si noe om hvilken bruk det skal være av lokalene

9. Skal leietaker være ansvarlig for å oppfylle alle offentligrettslige krav driften medfører?

Vær klar over at krav fra det offentlige, som kanskje utelukkende stammer fra leietakers drift, kan bli en del av utleiers kostnader om man ikke har tatt de nødvendige forholdsregler i kontrakten.

10. Avfall utover det vanlige 

En faktor man ofte ikke tar høyde for er at det i enkelte typer næring produseres svært mye avfall. Uten nærmere regulering kan dette bli en del av kostnadene som utleier må betale. I en leieavtale for næringsbygg bør man Man derfor ta forbehold om at dersom det produseres avfall av et større omfang enn hva som er normalt så må leietaker besørge dette fjernet for egen regning.

11. Leietaker må godta korte avbrudd i forsyning av vann, strøm, luft osv

Uten nærmere regulering av dette punkt i en leiekontrakt for næringslokaler kan leietaker kreve erstatning eller avslag i leien.

12. Vedlikeholdet

Både utleier og leietaker forplikter seg normalt til å utføre sin del av vedlikeholdet. Men hvor langt går vedlikeholdsplikten? Sett i hvert fall en grense ved alminnelig slit og elde. Utleier bør også kunne foreta nødvendige fornyelser og forandringer som ledd i forsvarlig vedlikehold av eiendommen. Her kan man eventuelt avtale at Husleieloven § 5-4 ikke skal gjelde. Leier må yte nødvendig medvirkning ved slike arbeider.

 13. Hvordan skal det se ut ved fraflytting?

Det kan være fornuftig å være spesifikk vedrørende dette punkt (de fleste velger å være runde i formuleringene). Skal feks fast inventar som er anbrakt av leier kunne tas med?

14. Leietakeren vedtar tvangsfravikelse

Dette er normalt i husleieavtaler. Tvangsfullbyrdelsesloven § 13,2, 3.ledd har imidlertid flere grunnlag for slik vedtakelse. Hva er relevant i ditt leieforhold?

15. Skal Husleieloven § 2-15 gjelde?

Det anbefaler ikke. Du bør få med i din leieavtale for næringsbygg at leietaker bør kun ha anledning til motregning dersom han har fått dom eller tilsvarende grunnlag for å kunne motregne.

 16.Framleie bør forutsette varsling og godkjennelse

Bestem av husleieloven § 7-5 ikke gjelder.

17. Leietakeren bør ikke kunne fremsette krav mot tidligere eier ved et eierskifte

Ny eier må overta rettigheter og forpliktelser i henhold  avtalen. Avtal at Husleielovens § 8-6 ikke skal gjelde.

Ta kontakt om du har spørsmål om leieavtale for næringsbygg

Det er som en ser en rekke forhold som må vurderes i en leiekontrakt for næringslokaler. Ta kontakt med oss om du trenger å skreddersy en leieavtale som passer akkurat for deg, eller om du har spørsmål i forhold til utleie. Det kan fort vise seg å være en meget smart investering å bruke noen kroner på advokatbistand før kontrakt inngås. Oppstår det konflikt med leietaker etter inngåelse av kontrakt kan kostnadene til advokat fort bli mangedoblet. 

Tips: Det er ikke på leieavtalen du skal spare penger!

 

Har du en sak?

Vi tilbyr en gratis og uforpliktende vurdering av din sak.

Ring oss
Send en e-post
Ring meg opp